メンズエステを営業できる物件の探し方

「メンズエステを開業したいけれど、物件がなかなか決まらない」――開業準備を進める方から、こうしたご相談を数多くいただきます。

結論からお伝えします。物件探しの難易度は、どの業態で開業するかによって大きく変わります。

• 性的サービスを伴わない健全なリラクゼーション型：物件探しに風営法上の制約はなく、通常のエステサロンと同じ感覚で進められます
• 出張型（無店舗型性風俗特殊営業第1号）：事務所・待機所となる物件探しが、開業準備全体の中で最大のハードルになります

この記事では、両者の違いを踏まえたうえで、それぞれの物件探しのポイントを行政書士の視点で解説します。

1. あなたが開くのは「健全型」か「出張型」か

メンズエステは、提供するサービスの内容によって法律上の扱いがまったく異なり、それに伴って物件探しの進め方も別物になります。

業態	風営法上の扱い	物件探しの難易度
健全なリラクゼーション型（性的サービスなし）	規制対象外・届出不要	通常の店舗物件と同様。制約はほぼない
出張型（無店舗型性風俗特殊営業第1号）	届出制。事務所・待機所が必要	使用承諾書の壁があり、探すこと自体が難しい

まずはご自身がどちらに該当するか整理したうえで、該当する章を読み進めてください。

2. 健全なリラクゼーション型：物件探しは簡単

性的サービスを伴わないメンズエステは、風営法上の届出・許可の対象外です。そのため物件探しの進め方自体は、一般的なエステサロンや整体院を開業する場合と変わりません。

確認すべき基本条件は、次の3点程度です。

• 用途地域：エステ・リラクゼーション業として営業できる用途地域のテナントであること
• 契約書の使用目的欄：想定する業態を正確に明記できること
• 必要な広さ：施術スペース・受付・待機スペースなど、業態に見合った広さを確保できること

風営法の届出書類（平面図・使用承諾書等）を警察に提出する必要がない分、これから解説する出張型の事務所探しに比べると、格段にシンプルです。業種名を伝える際も、「エステティックサロン」「リラクゼーションサロン」として説明すれば、通常のテナント契約と変わらず進められるケースがほとんどです。

3. 出張型：事務所・待機所探しが最大のハードル

出張型（無店舗型性風俗特殊営業第1号）は、お客様の来店を前提としない「事務所・待機所」が必要で、警察への届出義務があります。この事務所・待機所探しこそが、出張型メンズエステ開業における最大のハードルです。

選択肢別の早見表

選択肢	法律上の可否	実務上のハードル
自宅（持ち家）	○	プライバシーの問題あり
自宅（賃貸）	△	家主・管理会社の使用承諾書が必要。取得は困難
賃貸物件を新規契約	○	用途を伝えたうえでの契約＋使用承諾書が必要
レンタルオフィス	△	運営会社の使用承諾が必要。取得は困難
バーチャルオフィス	✕	実体がなく事務所として認められない

自宅（持ち家）：法律上は問題なし。ただし――

風営法は、自己所有の自宅であれば使用承諾も不要で届出できます。

ただし実務上、自宅を事務所・待機所にする方はほとんどいません。理由は次のとおりです。

• 届出書類に自宅住所が記載される
• セラピストに自宅を知られることになる（待機所と別でも、事務所所在地は雇用関係の書類等で目に触れます）
• 同居家族がいる場合、現実的に営業拠点として機能させにくい

自宅（賃貸）：使用承諾書の壁

賃貸物件を事務所・待機所とする場合、家主または管理会社の使用承諾書が必要です。居住用として借りている部屋を「無店舗型性風俗特殊営業の事務所・待機所として使う」ことへの承諾を、書面でもらわなければなりません。

正直に言って、この承諾を取れるケースは稀です。用途を告げずに届出だけ済ませることはできませんし、仮に承諾なしで進めれば契約違反として退去を求められるリスクもあります。

賃貸物件を新規契約：用途を伝えたうえでの交渉が前提

新規にテナント・住居を借りて事務所・待機所とする場合も、契約時点で用途を正確に伝え、使用承諾書を取得する必要があります。事業用可の物件であっても、業種を伝えた時点で断られることは珍しくありません。

レンタルオフィス：承諾が取れるかがすべて

個室型のレンタルオフィスであれば、理屈のうえでは事務所・待機所として届出できます。ただしここでも運営会社の使用承諾が必要で、業種を伝えた時点で断られることが多いのが実情です。契約前に必ず用途を伝えて確認してください。

バーチャルオフィス：不可

住所だけを借りるバーチャルオフィスは、営業の実体となる場所がなく、平面図の作成も使用権原の疎明もできないため、事務所・待機所としての届出はできません。

4. 出張型の物件探しが難しい理由と、当センターができること

メンズエステの開業で、物件探しが難航するケースは多いです。

• 「風俗」と聞いた時点で断られるケースが大多数。実際に客が出入りするわけではなく、事務作業と待機のための拠点であっても、業種名だけで敬遠されます
• 用途を隠して契約するのはNG。使用承諾書が取れなければ届出ができず、契約だけが残ります。あとから発覚すれば契約解除のリスクもあります
• 事業用可・水商売相談可の物件は数が限られ、エリアも選べないことが多いのが実情です

開業が遅れてしまわないように、事務所・待機所探しは、届出書類の準備と並行ではなく、開業準備の最初期に先行して着手することをお勧めします。

5. 事務所・待機所が決まったら：届出に必要な書類

出張型の事務所・待機所が決まったら、使用権原を証明する書類を揃えます。

状況	必要書類
自己所有	登記事項証明書
賃貸	賃貸借契約書の写し＋家主・管理会社の使用承諾書

これに加えて、事務所・待機所の平面図（自作で可）が必要です。健全型で開業する場合は、風営法上のこれらの書類提出は不要です。

6. 自分で探す vs 行政書士に相談するメリット

健全型であれば、物件探し自体は、行政書士でなくても問題なく進められます。
一方、出張型の事務所・待機所探しでは、早い段階での相談が特に有効です。

• サービス内容が風営法の規制対象に該当しないか、開業前に確認しておきたい場合
• 賃貸物件・レンタルオフィスの使用承諾書をどう取得すればよいか分からない場合
• 物件探しの段階で足踏みしてしまい、開業スケジュールが読めなくなっている場合

自分だけで判断して契約を進めた結果、届出直前になって「使用承諾書が取れない」と気づくケースは避けたいです。契約前の早い段階で、第三者の視点から確認しておくことをおすすめします。

7. よくある質問（FAQ）

Q. 健全型と出張型、どちらで始めるか迷っています。判断基準はありますか？

提供したいサービス内容そのものが判断基準です。性的サービスを含む前提であれば出張型（届出必須）、含まないのであれば健全型として通常のサロンと同じ形で開業できます。迷う場合は、サービス内容を整理したうえで一度ご相談ください。

Q. 賃貸物件で、大家さんに用途を伝えずに契約してもバレませんか？

お勧めしません。用途を偽って契約したとみなされると、契約違反として退去を求められるリスクがあります。また使用承諾書が取れていない状態では、そもそも届出ができません。

Q. 出張型の事務所と待機所は同じ場所でも構いませんか？

同じ場所とすることも可能です。ただしどちらの機能を持たせるかによって届出書類の記載内容が変わるため、詳細は個別にご確認ください。

Q. 健全型として開業した後、途中から出張型のサービスも扱いたくなったらどうすればいいですか？

サービス内容を変更する場合は、その時点で風営法の届出要否をあらためて確認する必要があります。無届のままサービス内容を広げると規制対象になり得るため、変更を検討する段階で必ずご相談ください。

8. まとめ

• メンズエステの物件探しの難易度は、健全型か出張型かで大きく異なる
• 健全なリラクゼーション型は、風営法の制約なく通常のサロンと同じ感覚で物件を探せる
• 出張型（無店舗型性風俗特殊営業）は、事務所・待機所の使用承諾書が取れるかが最大の関門
• 業種名を理由に断られるケースが多いため、開業準備の最初期から物件探しに着手するのが得策
• 迷ったとき、承諾が取れないときは、開業前の早い段階で専門家へ相談を

※ 本記事の内容は最新の法令に基づいて作成していますが、法令は改正される場合があります。最新情報は管轄の警察署または行政書士にご確認ください。