大阪府行政書士会所属 登録番号26261289号
ヒューマンアップ行政書士事務所 代表。無店舗型性風俗特殊営業（メンズエステ・デリヘル）の届出代行を全国対応で提供。「全国メンズエステ届出センター」として専門特化したサービスを展開中。
「うちはマンションの一室でやってるんですけど、これって大丈夫ですか」
メンズエステの経営についてご相談をいただくとき、最初にこう聞かれることが本当に多いです。しかも、聞いてくるのはこれから開業する方より、すでに何ヶ月も、何年も営業している方になります。
売上は立っている。キャストも集まっている。それでも摘発のリスクがないか不安になる。相談の入口はだいたいここです。
この記事では、メンズエステ（メンエス）経営の収支や年収といった「お金の話」を一通り整理したうえで、ほとんどの経営ノウハウ記事が最後の数行でしか触れない風営法リスクを、経営コストとして正面から扱います。
先に結論だけ書いておきます。
- 摘発リスクは「いつか起きるかもしれない不運」ではなく、月々の損益に織り込むべきコストである
- 罰則の実質は「無届かどうか」ではなく「禁止区域内で営業しているかどうか」で決まる。マンション型の多くは、気づかないままここに該当している
- 性的サービスを提供する意思があるなら、出張型への転換は倫理の問題ではなく経営判断として検討する価値がある
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1. メンズエステ経営は儲かるのか──まず数字を並べる
「メンズエステは儲かる」と言われる理由は、おおむね3つに整理できます。
儲かると言われる3つの構造的な理由
① 仕入れがない
飲食店や物販と違い、原価にあたるものがほとんどありません。オイルやタオルなどの消耗品はかかりますが、月に数万円程度の世界です。売上に対する変動費が小さいので、稼働が上がればそのまま利益に乗ります。
② 客単価が高い
60〜90分で1万円台という価格帯は、一般的なリラクゼーションサロンの2〜3倍にあたります。空間・コンセプト・接客といった付加価値で単価を設計できる余地が大きいのがこの業態の特徴です。
③ 初期費用が小さい
店舗型の飲食店なら数百万円かかるところ、マンションの1室であれば内装工事はほぼ不要です。初期費用の詳しい内訳は別記事にまとめています。
実際の収支を組んでみる
ここからが本題です。
キャストを雇う一般的な形で収支計算をします。
前提：マンション1室、キャスト2名体制
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| 売上（客単価15,000円 × 1日6組 × 25日） | 2,250,000円 |
| キャスト歩合（60%） | -1,350,000円 |
| 家賃 | -150,000円 |
| 水道光熱費 | -40,000円 |
| 消耗品（オイル・タオル等） | -50,000円 |
| 広告費（集客ポータル＋求人媒体） | -150,000円 |
| 通信費・雑費 | -30,000円 |
| 手残り | 約480,000円 |
年間にすると576万円前後。決して悪くない数字ですが、「低リスクで月100万」といったイメージとは距離があります。そして、この表を見て気づいてほしいのは支出の内訳ではなく、この表に載っていない項目のほうです。
2. その収支表に、書かれていない1行がある
上の表には広告費も家賃も入っています。入っていないのは、摘発された場合の損失です。
これを「起きないことにして」計算しているから、メンズエステの収支表は綺麗に見える。実際には、性的サービスを伴う営業を無届でおこなっている限り、これは確率の問題であって、可能性の問題ではありません。
摘発されたときに実際に失うもの
罰金や刑罰だけの話ではありません。
- 罰金・刑事罰（金額は後述します。桁が想像と違うはずです）
- 物件：賃貸借契約は用途違反で即解除になります。敷金・保証金も戻らないケースが大半です
- 広告アカウント：集客ポータル・求人媒体は摘発が表に出た時点で掲載を止めます。積み上げた口コミ評価はゼロになります
- キャスト：一斉に離れます。しかも業界内は狭いので、次の店を立ち上げても戻ってきません
- 前科：ここが最も重い。法人設立、融資、賃貸契約、そして他業種への転身まで、その後の選択肢が長期にわたって狭まります
月次コストに引き直してみる
仮に、罰金・物件損失・機会損失をあわせて損害を1,000万円と置きます。控えめな見積もりです。
これが5年に1回起きると仮定すれば、月あたり約17万円。3年に1回なら約28万円。
先ほどの手残り48万円から差し引くと、この事業の実質的な利益は月20万〜31万円程度まで落ちます。家賃より重いコストが、収支表に載っていないまま放置されている状態です。
「摘発されるかどうか」を運の話として捉えている経営者の方は多いです。ただ、実際に警察が動くきっかけの多くは、通報です。近隣住民、退職したキャスト、そして同業者。
つまりこれは、自分でコントロールできない要因で発動するリスクです。だからこそ、確率変数として損益に織り込むしかない。「今まで大丈夫だったから」は、統計的には何の保証にもなりません。
3. あなたの店はどの類型か
リスクの大きさは、営業形態によってまったく違います。まずは自分の店がどこに当てはまるかを確認してください。
A：性的サービスなし（健全リラクゼーション型）
風営法上の届出は不要です。通常のリラクゼーションサロンと同じ扱いで、そのまま営業できます。
ただし、施術内容が実態として性的サービスに踏み込んでいれば、違反対象になります。
B：性的サービスあり＋店舗（マンションの1室を含む）
マンションの1室であっても、そこで性的サービスを提供している以上、店舗型性風俗特殊営業に該当します。届出義務は風営法第27条です。
ここで押さえておいてほしいのは、店舗型性風俗特殊営業は「許可制」ではなく「届出制」だという点です。大手メディアの記事でも「許可を得る必要がある」と書かれていることがありますが、正確ではありません。届出は、要件を満たしていれば通るものであって、審査して与えられるものではない。
つまり本来は、届出さえ出せば適法に営業できるはずの業態です。
しかし実際には、新規開業はほぼ不可能です。理由は次章で説明する禁止区域規制にあります。都市部でメンズエステに向く物件は、ほぼ確実にこの禁止区域に該当してしまうためです。
結果として、マンション型メンズエステの多くは、届出を出したくても出せず、無届のまま違法に営業しているのが実態です。詳しくは「メンズエステはマンションで開業・営業すると違法になる？」で解説しています。
C：性的サービスあり＋出張（お客様の指定する場所へ派遣）
無店舗型性風俗特殊営業（第1号）に該当します。いわゆるデリヘルと同じ区分・同じ手続きです。
こちらは届出をすれば適法に営業できます。禁止区域の制約が店舗型ほど厳しくないためです。詳しくは「メンズエステ開業に届出は必要？違法営業にならないための注意点」をご覧ください。
4. マンション型の無届営業は、実は「禁止区域」の重い罰則が適用される
ここが、この記事で最もお伝えしたい部分です。
「届出を出していない」こと自体への罰則は、実はそれほど重くありません。風営法第52条は、無届そのものを罰する条文で、6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金にとどまります。
問題は別のところにあります。性的サービスを伴う店舗型の営業は、都市部ではほぼ確実に「禁止区域」の中に立地しているという点です。
禁止区域とは
風営法第28条第1項は、店舗型性風俗特殊営業を、官公庁施設・学校・図書館・児童福祉施設、および都道府県の条例で定める施設（病院、診療所、専修学校など）の敷地の周囲200メートルの区域内では営んではならないと定めています。
集客に有利な駅近・繁華街の物件を選ぼうとするほど、周辺にはこうした施設が密集しています。診療所は看板が小さく、マンションの1階に入っていることも珍しくありません。マンション型で性的サービスを提供している店舗の多くは、意図せずこの禁止区域の中に該当しているのが実務上の実態です。
この場合に適用される罰則
禁止区域内での営業に適用されるのは、無届を罰する第52条ではなく、風営法第49条（第5号・第6号）です。
さらに、法人で営業していた場合は第57条第1項第1号の両罰規定により、法人に対して3億円以下の罰金が科され得ます。
つまり、「届出さえ出せば軽い罰則で済んでいた」というのは、区域外に立地している一部のケースに限った話です。マンション型で経営している場合、無届であること自体よりも、まず自分の物件が禁止区域に該当していないかを確認するほうが優先度が高いといえます。
2025年（令和7年）改正で何が変わったのか
第49条の罰則は、2025年6月28日施行の改正で大幅に引き上げられました。
| 区分 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 個人（拘禁刑） | 2年以下 | 5年以下 |
| 個人（罰金） | 200万円以下 | 1,000万円以下 |
| 法人（両罰規定） | 200万円以下 | 3億円以下 |
一方、第52条（無届）の水準は改正されていません。6月以下の拘禁刑、100万円以下の罰金のままです。
つまり2025年改正によって、「無届」と「禁止区域での営業」の罰則の差はさらに開きました。
区域内かどうかは、物件を借りたあとに気づいても手遅れです。契約前の段階で確認せずに開業してしまっているケースを、相談の中でも数多く見てきました。
5. 経営判断としての「出張型への転換」
ここまで読んで「じゃあどうすればいいのか」と思われた方へ。
選択肢は2つです。ひとつは性的サービスをやめて健全型に振り切ること。もうひとつが、出張型（無店舗型性風俗特殊営業 第1号）への転換です。
この転換は、法令遵守の話としてだけでなく、収支の話として検討する価値があります。
「家賃が消える」わけではない
出張型は、施術場所そのものを持たないため「コストが軽くなる」と説明されることが多いのですが、これは正確ではありません。
無店舗型性風俗特殊営業の届出には事務所が必要です。実務上は、この事務所をキャストの待機場所（事務所兼待機所）として運用する形が一般的になります。そしてこの事務所は、家主から事業用途としての使用承諾を得られる物件でなければなりません。
住居用の賃貸物件は数が多く、家賃も相場が安定しています。一方、事業用途の使用承諾が取れる物件は選択肢が限られ、家賃は割高になりやすいのが実務上の感覚です。つまり、出張型に切り替えると、家賃はむしろ上がることが多い。
一方で下がる費用もあります。事務所は施術をおこなう場所ではないため、水道光熱費はマンション型より小さく抑えられます。
- 家賃：15万円 → 25万円（使用承諾が必要な分、割高）
- 水道光熱費：4万円 → 2万円（施術を伴わない事務所機能のみ）
- 消耗品・広告費・通信費：ほぼ変化なし（オイル・タオル等はホテルでもキャストが持参する必要があるため）
差し引きすると、出張型は経済性だけで見ると月8万円ほど不利になります。それでも転換を検討する理由は、ここから先のリスクコストにあります。
転換すると消えるリスク
第49条・第57条の適用対象ではなくなります。禁止区域規制の対象が店舗型だからです。届出を済ませていれば、性的サービスを提供しても摘発の対象になりません。
先ほど月17万〜28万円と見積もったリスクコストが、ここでゼロになります。
転換すると新たに発生する制約
いいことばかりではありません。ここは正直に書きます。
- 使用承諾が必要：家主から事業用途としての使用承諾を得られる物件でなければなりません。住居用より選択肢が狭く、家賃も割高になりやすい点は上で触れた通りです
一方で、出張型には店舗型にはない拡張性もあります。マンション型は部屋数が売上の上限を決めますが、出張型は別のキャストを同時に別の場所へ派遣できるため、物理的な部屋数に縛られません。1店舗の稼働がすでに天井に達している場合、出張型のほうが成長余地は大きくなります。
収支を比較する
| 項目 | マンション型（住居用） | 出張型（事務所兼待機所） |
|---|---|---|
| 売上 | 2,250,000円 | 2,250,000円 |
| キャスト歩合（60%） | -1,350,000円 | -1,350,000円 |
| 家賃 | -150,000円 | -250,000円 |
| 水道光熱費 | -40,000円 | -20,000円 |
| 消耗品 | -50,000円 | -50,000円 |
| 広告費 | -150,000円 | -150,000円 |
| 通信費・雑費 | -30,000円 | -30,000円 |
| 表面上の手残り | 480,000円 | 400,000円 |
| リスクコスト（月換算） | -170,000〜280,000円 | 0円 |
| 実質的な手残り | 200,000〜310,000円 | 400,000円 |
※金額はモデルケースであり、エリア・規模・稼働率によって大きく変動します。
経済性だけで見れば、マンション型のほうが月8万円多く残ります。しかし摘発リスクをコストとして織り込んだ瞬間、この差は逆転します。「儲かるほうを選ぶ」のではなく「リスクを含めて儲かるほうを選ぶ」と、答えが変わるという構造です。
転換をためらう理由として一番多く聞くのが、「デリヘルの届出をすると、店のイメージが落ちてキャストが集まらなくなるのではないか」という懸念です。
ただ、これは実態と逆になりつつあると感じています。届出済みであることを明示している出張型メンズエステは増えていますし、キャスト側も「摘発される店では働きたくない」という判断をするようになってきている。求人媒体の側も、掲載審査でこの点を見るようになっています。
ブランドを守るために無届を続ける、という発想は、そろそろ賞味期限を迎えているのではないかというのが個人的な見立てです。
出張型（無店舗型性風俗特殊営業）への転換をご検討中の方へ。全国対応でサポートします。
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6. 健全型として続けるという選択
「性的サービスは提供していない。うちは健全型だ」という店も当然あります。この場合、届出は不要です。
ただし、経営として管理すべき点はあります。
線引きはどこにあるか
風営法は、個室で異性の客の性的好奇心に応じて接触する役務を提供する営業を店舗型性風俗特殊営業として捉えています。判断されるのは看板でもメニュー表でもなく、実際に提供されている施術の内容です。
経営者が管理できること・できないこと
現実的な難しさは、経営者が全ての施術を見ていられないという点にあります。実務で見聞きするトラブルの多くは、店の方針としてではなく、キャスト個人の判断で線を越えてしまったケースです。指名を取りたい、リピートしてほしい、という動機が背景にあります。
やれることは限られていますが、以下は最低限の防衛線になります。
- 業務委託契約書に、提供しない役務を具体的に明記する
- お客様側にも、サービス範囲を事前に明示し同意を取る
- 施術内容についてキャストと定期的に確認の場を持つ
- 口コミサイトの自店レビューを定期的に確認する（実態は外から先に見えます）
最後の項目は軽視されがちですが、警察より先に、口コミが実態を可視化します。自店の口コミに際どい書き込みが並んでいる状態は、それ自体がリスクの表示灯だと考えてください。
7. 経営を続けるうえで押さえたい実務ポイント
法務以外の論点にも簡単に触れておきます。
集客
集客ポータルへの掲載が基本線です。ただし、掲載料は媒体と枠によって幅があり、複数媒体に薄く出すより、エリアで強い媒体に集中投下したほうが費用対効果は出やすい傾向があります。
キャストの採用と定着
この業態で最も難しいのが採用です。求人を出しても集まりにくい理由のひとつは、応募者側の「性的サービスを求められるのではないか」という不安です。業務内容を具体的に書き、待遇を明示することが、結果的に応募数を左右します。
【重要】2025年改正で「スカウトバック」が禁止されました
構成段階では想定していませんでしたが、経営に直結する改正がもうひとつあります。
2025年改正により、性風俗関連特殊営業を営む者が、求職者の紹介を受けたことに対して紹介者へ報酬を支払う行為（いわゆるスカウトバック）が禁止されました。違反した場合の罰則は、6月以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金です。
注意点は2つあります。
- この規定は性風俗関連特殊営業に限って適用されます。接待飲食営業（キャバクラ・ホストクラブ等）は対象外です
- 金銭に限りません。紹介料とみなされうる経済的利益全般が対象です。在籍キャストによる友人紹介に謝礼として商品券を渡す、といった運用も見直しが必要になります
スカウト会社経由の採用や紹介制度を組み込んでいる場合、採用フローそのものを組み直す必要があります。
同業トラブル・虚偽通報
この業界特有の話ですが、同業者からの嫌がらせが実際に起きます。虚偽の通報、架空予約、悪評の拡散などです。防犯カメラの設置や、被害に遭った際に速やかに警察へ相談できる体制を整えておくことが対策になります。
届出が必要かどうかわからない、という段階でも構いません。
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8. よくある質問
Q. メンズエステ経営は本当に儲かりますか？
Q. 風営法の届出は必要ですか？
Q. 副業でもメンズエステを経営できますか？
Q. どのような店が摘発されていますか？
Q. マンションの一室で経営するのは違法ですか？
9. まとめ
- メンズエステは利益率の高い業態だが、流通している収支モデルはキャストへの歩合が抜けていることが多い
- 摘発リスクは運ではなく、月次の損益に織り込むべきコスト
- 罰則は「届出の有無」ではなく「営業している場所」で桁が変わる。禁止区域内なら風営法第49条で5年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金、法人は第57条により最大3億円
- 2025年改正で第49条は大幅に強化された一方、第52条（無届）は据え置き。両者の差はさらに開いた
- 経済性だけを比べると、実はマンション型のほうが月8万円ほど有利。しかしリスクコストを足すと、出張型がこの差を逆転する
- 性的サービスを提供する意思があるなら、出張型への転換は倫理ではなく経営の問題として比較できる
- 2025年改正でスカウトバックが禁止された。採用フローの見直しが必要
数字を並べたうえで、最後にひとつだけ。
事業を長く続けるうえで一番効くのは、売上を10%伸ばすことではなく、ゼロになる可能性を消しておくことだと考えています。手残りが多少減っても、来年も再来年も同じ看板で営業できているほうが、結果として残る金額は大きくなります。
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大阪府行政書士会所属 登録番号26261289号
ヒューマンアップ行政書士事務所代表。全国対応でメンズエステ開業の届出をサポート。
※ 本記事の内容は最新の法令に基づいて作成していますが、法令は改正される場合があります。最新情報は管轄の警察署または行政書士にご確認ください。
